投资审计中违建房屋时点认定问题研究与审计对策探析

摘要:随着城市更新进程加速,城中村改造项目陆续启动,投资审计中涉及房屋征收补偿时的违建房屋时点认定问题浮现。本文剖析了问题背景,指出混淆法规时点与补偿时点带来财政资金流失、社会公平失衡和法律权威受损等危害,提出审计破解路径——三重时点校验法,并从制度优化层面构建“时点-程序-责任”防控机制,旨在保障征收补偿公正,维护政府投资效益与群众权益。

关键词:城中村改造;违建房屋认定;审计;时点问题

一、引言

城市更新是推动城市高质量发展、提升居民生活品质的关键举措,城中村改造作为其中的重要一环,正以前所未有的速度和力度推进。然而,在这一进程中,房屋征收补偿审计工作面临着诸多挑战,尤其是违建房屋的时点认定问题,已成为制约征收补偿公正性、影响财政资金使用效益以及社会和谐稳定的焦点。准确认定违建房屋的建造时间,合理确定补偿时点,不仅关系到被征收人的合法权益,也关乎政府公信力和城市更新战略的顺利实施。因此,深入探讨城中村改造中违建房屋认定时点问题,具有重要的理论意义和实践价值。

二、问题背景:城中村改造的复杂性与违建房屋认定的困境

(一)城中村房屋的普遍特征

城中村改造主要涉及集体土地和房屋的征拆,这些房屋具有鲜明的特点。一方面,大量房屋未办理产权登记,权属关系复杂,给房屋合法性的认定带来了极大困难。另一方面,建房规划审批手续普遍不全,许多房屋是在缺乏正规规划许可的情况下建设的,导致房屋布局混乱、建筑质量参差不齐。此外,房屋建筑面积超标准现象也较为常见,部分居民为追求更大的居住空间或经济利益,擅自扩大建筑面积,进一步加剧了房屋征收补偿工作的复杂性。

(二)违建认定争议的现状

在政府投资项目的征地拆迁审计中,个人建设房屋的补偿认定长期存在争议。部分项目为追求拆迁进度,往往简单地将“拆迁公告发布日期”或“征收方案基准日”作为房屋违建认定的分界点,这种做法忽视了房屋建造时的实际情况,导致了一些不合理的结果。某些违建房屋被纳入合法建筑补偿范围,获得了不应得的补偿。这种混淆“法规事实认定时点”与“补偿价值锁定时点”的做法,严重影响了征收补偿的公正性和合理性。

三、厘清法规时点与补偿时点的重要意义

(一) 法规时点的内涵与作用

法规生效时间,如某部或市级政府关于城乡规划或房屋管理的法规施行日,是违建认定的法规依据时点。它决定了房屋建造时的合法性基础,即根据建造时的法律法规,判断房屋是否符合建设要求。例如,《武汉市个人建设住宅管理规定》(政府令192号)的施行日期为2008年12月1日,若房屋在该法规生效后建造,且无审批手续,该房屋就可被认定为违建。明确法规时点,让房屋合法性的判断有清晰,可靠的法规依据。

(二)补偿时点的功能与意义

拆迁公告或基准日则是补偿要素的冻结时点,其主要功能是锁定房屋价值、人口、用途等关键信息,为补偿计算提供准确的依据。在拆迁公告发布或基准日确定后,房屋的市场价值、居住人口数量以及房屋的实际用途等都将被固定下来,不再因后续的变化而影响补偿金额。例如,若在拆迁公告发布后,房屋进行了装修或改变了用途,这些变化通常不会影响基于基准日确定的补偿标准。补偿时点的合理确定有助于保障补偿工作的公平性和一致性。

(三)错误适用时点的后果

一方面,将历史合法建筑错判为违建,会损害被征收人的合法权益,使他们无法获得应有的补偿,引发被征收人的不满和抵触情绪。另一方面,将新增违建纳入补偿范围,会造成财政资金的流失,增加政府的拆迁成本,同时也违背了公平原则,对其他合法建筑的所有者不公平。

四、审计破解路径

(一)建造时间溯源审计:构建完整证据链

要准确认定违建房屋的建造时间,审计部门需要构建完整的证据链。首先,收集权属档案,如本村的地籍图、村镇建房台账等,这些档案可以记录房屋的基本信息和建设情况。其次,利用历史影像资料,法规文件出台时间前后的卫星图斑比对,通过对比不同时期的影像,可以直观地看到房屋的建设时间和变化情况。此外,还可以收集邻里见证材料,如街道、村委会的书面证明,了解房屋的建设过程和周边居民的认知情况。通过综合分析这些证据,可以较为准确地判断房屋的建造时间。

(二) 违建持续状态审计:核查后续违法行为

即使房屋在建造时合法,也不能忽视其后续是否存在违法行为。审计部门需要对房屋进行违建持续状态审计,核查是否存在改建、扩建等行为。例如,若房屋在某年后加盖楼层,加盖部分需按相关法规进行违建认定。同时,还需关注行政处罚记录,若建造时合法但后被有关主管部门(如规划、城管部门)定性为违建,则需以处罚决定书为准进行认定。通过对违建持续状态的审计,可以确保对房屋违法情况的全面掌握,避免遗漏违法行为。

(三) 公告基准日合规审计:审查征收部门行为

公告基准日作为补偿要素的冻结时点,其合规性至关重要。审计部门需重点审查征收部门,是否存在以“公告后未补证”否定历史合法性、对公告后新建违建“以罚代拆”变相补偿等禁止行为。同时,应明确基准日的正面清单功能,如冻结房屋市场价值、锁定户籍人口数量、确定房屋用途性质等,确保补偿工作的公平性和合理性。通过严格的合规审计,可以规范征收部门的行为,保障补偿工作的合法性和公正性。

五、制度优化:构建“时点-程序-责任”防控机制,保障征收补偿公正

(一)完善认定规则:明确时点与法规依据

在征收方案中,应明确房屋合法性认定的原则:房屋合法性认定以建造时法规及有关主管部门行政决定为准,基准日仅用于补偿计量要素锁定。这一规则的明确,有助于区分法规时点与补偿时点,避免混淆和误用。同时,应制定详细的操作指南,对如何依据建造时运用法规进行认定、如何收集和审查相关证据等进行具体规定,提高认定的准确性和可操作性。

(二) 建立双轨审查程序:确保审查全面准确

建立法规时点审查通道与基准日审查通道的双轨审查程序,是提高审查效率和准确性的关键。法规时点审查通道主要负责建造时间与历史法规的比对,通过专业的法律人员和历史资料,确保房屋建造时的合法性判断准确无误。基准日审查通道则负责价值评估与人口、用途的锁定,由评估机构和相关部门共同完成,确保补偿要素的准确性和公平性。两个审查通道相互独立又相互协作,形成完整的审查体系。

(三) 压实执法联动责任:加强部门协作与监督

为确保违建房屋认定的准确性和及时性,需要压实执法联动责任。对征收启动后新增违建,由城管部门及时进行现场勘验并出具认定书,制止和查处违法行为。对历史无证房屋,由规划部门尽快完成建造时合法性复核,明确房屋的合法性状态。同时,应加强部门间的协作与监督,建立信息共享机制和联合执法机制,形成合力,共同打击违建行为。对执法不力或违规操作的部门和个人,应依法追究责任,确保执法工作的严肃性和有效性。

六、结论

征地拆迁审计作为保障征收补偿公正的重要环节,必须坚守“法定性时点不可僭越,补偿锁定时点不可扩张”的双底线原则。唯有严格区分个人建设住宅等法律生效时间与拆迁公告的行政时点,才能堵塞“合法建筑受损、违法建筑获利”的制度漏洞。这不仅有助于保障政府投资效益的最大化,更能实现群众权益的实质公平。在未来的城市更新进程中,我们应继续深化对违建房屋认定时点问题的研究与实践,不断完善相关制度与机制,加强审计监督和执法力度,为构建更加公平、和谐、有序的城市环境贡献力量。同时,还应加强对公众的法治宣传教育,提高公众的法律意识和守法观念,从源头上减少违建行为的发生,共同推动城市的可持续发展。